Per poter vendere un immobile è necessario che non vi siano abusi edilizi.

Il cosiddetto “titolo edilizio” – ossia il permesso del Comune ad eseguire manufatti non rientranti nell’edilizia libera – è condizione di validità di trasferimento dell’immobile.

La legge infatti dispone la nullità degli atti di compravendita di immobili abusivi, pertanto in totale assenza di permesso a costruire.

Ma che succede se l’acquirente è ben consapevole di tale circostanza e l’accetta espressamente?

Proprio con riferimento alla possibilità di vendere un sottotetto irregolare si è di recente espressa la Cassazione. 

Ecco cosa hanno detto, in tale circostanza, i giudici supremi.

L’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 e gli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 stabiliscono che gli immobili irregolari dal punto di vista urbanistico non sono commerciabili. Risultato: la vendita di un immobile abusivo è nulla.

Diverso è il discorso quando l’immobile è stato realizzato in difformità dal permesso di costruire. Se difatti tale titolo edilizio è realmente esistente ed è riportato in contratto, la compravendita è valida, fermo restando comunque il diritto dell’acquirente in buona fede (ossia all’oscuro dell’abuso) di chiedere alternativamente la risoluzione del contratto per inadempimento o la riduzione del prezzo di vendita.

TRASFORMARE UN SOTTOTETTO AD USO ABITITAZIONE

La trasformazione del sottotetto non abitabile in mansarda abitabile, completa di servizi, rappresenta un mutamento di destinazione d’uso strutturale (ossia connesso e conseguente all’esecuzione di opere), che necessita del permesso di costruire.

Di conseguenza, in mancanza di apposito titolo edilizio, devono considerarsi abusive non solo le opere di costruzione vere e proprie, ma anche quei lavori interni che, per quanto modesti, appaiono necessari a rendere possibile la nuova destinazione.

Come già chiarito dalla giurisprudenza amministrativa  è legittima l’ordinanza di demolizione di opere, realizzate senza titolo, comportanti la conversione di un sottotetto in residenza abitabile, attraverso la trasformazione delle relative superfici non residenziali in superfici residenziali.

Redatto a cura di Cristina.