Oggi la casa vale di più!

Lo dice la stessa Agenzia delle Entrate nell’ultimo report dell’Orni: «In termini assoluti, permane una spiccata prevalenza degli acquisti di abitazioni nelle fasce dimensionali intermedie; i 2/3 del mercato ha riguardato, infatti, unità comprese tra 50 e 115 metri quadri». Scoperta dell’acqua calda, dirà qualcuno: ma non è così banale in un momento in cui la flessione dei prezzi ha riguardato soprattutto i grandi tagli, che ormai costano al metro ben meno che quelli di dimensione media. Assurdo? No, conseguenza delle mutate condizioni della società e soprattutto della pressione fiscale e tariffaria. «Sono moltissimi in Italia gli appartamenti otto-novecenteschi concepiti per famiglie numerose, con molte stanze e spazi di servizio, case da 140 a 280 metri quadri che oggi non hanno più motivo di essere – spiega Sarah Zotti, imprenditrice edile e membro dell’Ufficio studi di Ance (Associazione nazionale costruttori edili) – la soluzione del frazionamento conviene anche se normalmente si tratta di un investimento che può avere un ritorno più o meno lungo». Le famiglie ormai di rado hanno più di due figli e tutte quante pagano caro riscaldamento, assicurazione, condominio, e la temutissima tassa sui rifiuti, tutte voci di spesa proporzionali anche alla metratura. E quindi si cerca da un lato di ridurre i costi, dall’altro di ottenere un guadagno o una rendita. Non è raro nemmeno il caso di famiglie di persone ormai in età, che non hanno più i figli a casa, e che decidono di dividere in due il proprio appartamento lasciando una metà in affitto o in vendita. «La difficoltà sta nel progettare e realizzare i lavori necessari a collegare utenze e servizi al nuovo appartamento», spiega Zotti, «dal punto di vista burocratico di solito non ci sono grosse difficoltà, basta una Scia, ma ci possono essere altre prescrizioni e difficoltà tecniche». Ogni città ha le sue regole e ogni quartiere può avere obblighi specifici (ad esempio la disponibilità di un parcheggio) senza ottemperare ai quali il frazionamento non si può fare. Attenzione anche ai possibili vincoli storici sul palazzo. E comunque bisogna valutare bene le condizioni tecniche per la realizzazione del nuovo appartamento, a partire dagli scarichi idrici o dei fumi. «Solitamente però le soluzioni si trovano a costi paragonabili a una normale ristrutturazione, e non è un caso se una buona parte degli interventi edilizi a cui assistiamo in Italia negli ultimi mesi comportano anche i frazionamenti – prosegue Zotti – è un segno anche del cambiamento di mentalità degli italiani, che solo oggi cominciano ad essere permeati di una cultura già radicata negli altri Paesi europei, dove soprattutto i giovani non hanno necessità di impegnarsi in una casa di proprietà ma cercano piuttosto soluzioni flessibili e comode, anche temporanee ma utili al loro stile di vita». E qui si torna al boom degli affitti, specialmente brevi, del caso AirBnb e della “generazione x” che rifugge il sogno della casa di proprietà tipico delle ultime generazioni di italiani. «Il sempre maggiore ricorso all’affitto sta cambiando radicalmente le prospettive del mercato immobiliare – dice ancora Zotti – e ci costringerà a ragionare in maniera del tutto nuova sul fronte del mattone».

Ma c’è di più: la casa, che sia seconda o terza o oltre, acquistata a scopo d’investimento, deve assicurare che il reddito da affitti generato sia costante nel tempo. La qualità del costruito e l’età dell’immobile diventano pertanto fattori essenziali per determinare il successo o meno dell’investimento. Gli immobili nuovi, di classe energetica da A+ B, offrono quindi un’interessante opportunità. Meno attraenti sono invece gli immobili da ristrutturare, anche perché spesso risalenti agli anni ’60, come la gran parte del patrimonio residenziale italiano.

Pagina a cura di Cristina